はじめに
投資用不動産は、多くの投資家にとって資産形成の重要な手段です。
安定した収入を得られるだけでなく、資産価値の上昇も期待できます。
しかし、成功するためには「利回り」を正しく理解し、計算することが不可欠です。本記事では、投資用不動産における利回りの種類や計算方法、各利回りの特徴を詳しく解説します！
1. 表面利回り（Nominal Yield）
定義と計算方法
表面利回りは、投資用不動産の年間収入を購入価格で割ったものです。
具体的には、以下の式で計算されます。
●表面利回り=年間収入 ÷ 物件購入価格 × 100
特徴
- 簡単な計算: 表面利回りは非常にシンプルで、投資を始めたばかりの方にも理解しやすい指標です。
- 短期的な評価: 賃料収入に基づくため、物件の短期的な収益性を評価するのに便利ですが、経費を考慮していないため、実際の収益性は過大評価されることがあります。
2. 想定利回り（Expected Yield）
定義と計算方法
想定利回りは、経費を考慮した利回りです。具体的な計算式は次の通りです。
●想定利回り=(想定年間収入 – 想定経費) ÷ 物件購入価格 × 100
特徴
- 実態に即した評価: 想定利回りは、物件運営にかかるコスト（管理費、修繕費、空室リスクなど）を含めるため、より現実的な投資判断が可能です。
- 長期的視点: 将来的な収益性を見越して計算されるため、長期投資において特に重要です。
3. キャッシュフロー利回り（Cash Flow Yield）
定義と計算方法
キャッシュフロー利回りは、手元に残る実際のキャッシュフローを基にした指標です。
計算式は以下の通りです。
●キャッシュフロー利回り=(年間キャッシュフロー ÷ 総投資額) × 100
特徴
- 資金繰りの重要性: キャッシュフロー利回りは、現金の流れを重視するため、投資家が物件運営による資金繰りを確認する際に有用です。
- 実質的な収益性の把握: 手元に残るキャッシュの額を基にするため、投資家が本当に得られる利益を把握できます。
4. 内部収益率（IRR: Internal Rate of Return）
定義と計算方法
内部収益率は、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引き、投資額と等しくなる利率を示します。
計算には専門的なツールやソフトウェアが必要ですが、概念としては以下のように理解できます。
特徴
- 長期的な評価: IRRは、長期的な投資の収益性を評価するために使用され、将来的なキャッシュフローの影響を反映します。
- 投資比較の有用性: 複数の投資機会を比較する際に、IRRを用いることで、どの投資がより魅力的かを判断しやすくなります。
5. 総合利回り（Total Return）
定義と計算方法
総合利回りは、賃料収入に加え、物件の値上がり（キャピタルゲイン）を含めた利回りです。
計算式は次の通りです。
●総合利回り=(年間収入 + 資産の増加額) ÷ 物件購入価格 × 100
特徴
- 包括的な評価: 賃料収入だけでなく、物件の値上がりも考慮するため、投資のパフォーマンスを包括的に評価できます。
- 長期投資向き: 資産価値の増加を期待できるため、長期的な視点での投資において特に重要です。
6. 実質利回り（Real Yield）
定義と計算方法
実質利回りは、名目利回りからインフレ率を引いたものです。
具体的には、以下のように計算されます。
●実質利回り=名目利回り – インフレ率
特徴
- インフレ対策: インフレの影響を考慮するため、実質利回りは投資家が実際に得られる利益をより正確に反映します。
- 長期的な投資評価: 特にインフレが高い時期には、実質利回りを考慮することが投資判断において重要です。
まとめ
投資用不動産における利回りは多様で、それぞれ異なる視点から収益性を評価します。
表面利回りは簡単に計算できる指標ですが、実際の投資判断には想定利回りやキャッシュフロー利回り、IRRなども考慮することが重要です。
また、実質利回りを用いてインフレの影響を把握することも、長期的な投資判断に役立ちます。
不動産投資は魅力的な選択肢ですが、正しい利回りの理解が成功の鍵です。ぜひ、本記事を参考にして、より良い投資判断を下してください。
