不動産の売却や購入を検討している方にとって、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」という用語は非常に重要です。しかし、多くの方はこれらの違いを詳しく理解していないことが多いです。
この記事では、不動産仲介における3つの媒介契約「専属専任」「専任」「一般」の違いやそれぞれのメリット・デメリット、契約時の注意点について詳しく解説します。不動産取引を円滑に進めるための知識として、ぜひ参考にしてください。
1. 不動産仲介契約の基本
不動産の売却や購入を依頼する際、不動産会社との間で結ぶ契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約には、依頼者（売主・買主）と不動産会社との間でどのような関係が成立するのかを定める重要なルールが含まれています。主に次の3つの種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
それぞれの契約には、依頼者がどの程度の自由度を持ち、不動産会社がどのように働くかが異なります。
この選択が、物件がどのくらいの早さで売れるかや、取引が成功する確率にも影響を与えるため、慎重な選択が必要です。
媒介契約が重要な理由
不動産は高額な資産であり、売買の際には多くの手続きや法的義務が伴います。
適切な媒介契約を選ぶことで、よりスムーズかつ安心して取引を進めることができます。
不動産会社がどのようにサポートするか、どれくらいの積極性を持って動いてくれるかが、この媒介契約で決まるため、売却スピードや売却価格にも大きく影響を及ぼすことになります。
2. 専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介の特徴
「専属専任媒介契約」とは、依頼者が1社の不動産会社にのみ売却の仲介を依頼する契約です。
専属専任媒介契約を結んだ場合、依頼者自身が自力で買主を見つけたとしても、不動産会社を通さずに直接取引をすることはできません。
必ず不動産会社を介して契約が行われます。
不動産会社の義務
不動産会社は、専属専任媒介契約を結んだ場合、次の義務を負います。
- レインズへの登録義務: 契約締結後、5日以内に物件を不動産情報ネットワーク「レインズ」に登録し、他の不動産会社にも情報を共有する義務があります。
- 報告義務: 不動産会社は、1週間に1回以上、売主に対して販売活動の進捗状況を報告する義務があります。
メリット
- 不動産会社の積極性: 専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は売却成功に向けて積極的に営業活動を行います。依頼者が他社に依頼することができないため、不動産会社は売却に向けて最大限の努力を尽くします。
- 販売活動が一貫している: 複数の不動産会社に依頼するのではなく、1社に任せるため、情報が統一され、誤解や混乱を避けることができます。
デメリット
- 自由度が低い: 売主自身が見つけた買主と直接取引を行うことができないため、取引の自由度が制限されます。
3. 専任媒介契約とは？
専任媒介の特徴
「専任媒介契約」も、依頼者が1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約ですが、専属専任媒介とは異なり、売主が自分で買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接契約することができます。
不動産会社の義務
専任媒介契約の場合、不動産会社の義務は次の通りです。
- レインズへの登録義務: 契約締結後、7日以内に物件をレインズに登録する義務があります。
- 報告義務: 2週間に1回以上、売主に対して販売活動の報告を行う義務があります。
メリット
- 売主の自由度がある: 売主自身が積極的に買主を見つけることができるため、広範囲にわたる取引の可能性があります。
- 不動産会社の積極性: 専属専任媒介に比べると若干劣るものの、1社のみの依頼であるため、不動産会社は比較的積極的に販売活動を行います。
デメリット
- 専属専任ほどの専念がない場合も: 他の媒介契約に比べて積極的な営業活動が行われないケースもあります。
4. 一般媒介契約とは？
一般媒介の特徴
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。
売主は、複数の不動産会社に並行して依頼することが可能で、最初に買主を見つけた不動産会社が仲介に入ることになります。
さらに、売主が自分で買主を見つけた場合も、直接契約することができます。
不動産会社の義務
一般媒介契約の場合、不動産会社には以下のような義務が課されません。
- レインズへの登録義務: 義務なし。
- 報告義務: 義務なし。
メリット
- 自由度が非常に高い: 複数の不動産会社に依頼でき、売主自身も買主を探せるため、広範囲にわたるマーケットを活用できます。
- 競争力: 不動産会社同士が競い合い、迅速な売却を期待できることもあります。
デメリット
- 不動産会社の積極性が低い場合がある: どの不動産会社も「他社が売却するかもしれない」と思うため、積極的な営業活動を行わないことがあります。
- 情報の一貫性がない: 複数の不動産会社に依頼するため、価格や情報がバラバラになる可能性があり、買主にとって不信感を与えることがあります。
5. どの媒介契約を選ぶべきか？
専属専任媒介が適している場合
専属専任媒介は、スピーディな売却を希望し、信頼できる不動産会社に全てを任せたい場合に適しています。
特に、売却を急いでいる場合や、自分での買主探しを行う時間や手段がない場合に向いています。
専任媒介が適している場合
専任媒介は、売主がある程度の自由度を持ちつつ、信頼できる不動産会社に集中して依頼したい場合に適しています。
自力で買主を見つけられる可能性があるが、専門家のサポートも必要だと感じるケースにおすすめです。
一般媒介が適している場合
一般媒介は、売主が多くの不動産会社を通じて広く宣伝したい、もしくは自分でも積極的に買主を探している場合に適しています。
また、どの不動産会社が最も早く買主を見つけるかを見極めたい場合にも最適です。
6. 注意点とアドバイス
不動産会社の選び方
媒介契約を結ぶ際、信頼できる不動産会社を選ぶことが最も重要です。
専属専任や専任を選ぶ場合は、その会社がどれほどの経験や実績を持っているかをよく確認しましょう。
また、報告義務やレインズ登録がきちんと守られているかを定期的に確認することも大切です。
契約期間に注意
媒介契約には、通常3か月の契約期間があります。
この期間内に物件が売れない場合、再度契約を更新するか、他の不動産会社に依頼するかを検討しましょう。
複数社依頼のリスク
一般媒介を選んだ場合、複数の不動産会社が競合することで価格交渉が複雑になる場合があります。
また、各社が異なる情報を公開することで、買主側に不安を与える可能性もあるため、情報の一貫性に注意しましょう。
まとめ
不動産売却における「専属専任」「専任」「一般」の媒介契約の違いと、それぞれのメリット・デメリットを理解することで、よりスムーズかつ有利な取引が可能になります。
自分の状況や希望に合わせて最適な契約形態を選び、信頼できる不動産会社と共に成功する不動産取引を目指しましょう。
不動産に関する最新情報や、売買の成功のためのコツについてもっと知りたい方は、当サイトの他の記事もぜひチェックしてください。プロフェッショナルなアドバイスで、あなたの不動産取引をサポートします。
